懷化市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法

 

第一章  總 則

第一條  為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，保障物業(yè)共有部分的維修和正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第698號(hào)）、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)共有部分保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第四條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⒐灿袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條  市、縣市區(qū)（不含鶴城區(qū)，以下均不含鶴城區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理等工作。市、縣市區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱維修資金管理機(jī)構(gòu)）具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。

市住房保障服務(wù)中心負(fù)責(zé)市轄區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、管理、使用備用金撥付工作。鶴城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)市轄區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用審核、撥付工作。

城鎮(zhèn)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)工作。

市、縣市區(qū)財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理進(jìn)行監(jiān)督。

 

第二章  交 存

第六條  同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，非單一產(chǎn)權(quán)的住宅和非住宅，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第七條  業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)由市、縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)本地建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%分類確定，并適時(shí)調(diào)整和公布。

第八條  業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，使用時(shí)由業(yè)主共同決定。

第九條  實(shí)行預(yù)售的商品房，買受人應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售合同備案前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發(fā)建設(shè)單位自留的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)竣工驗(yàn)收前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶；有預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。開發(fā)建設(shè)單位不得代收業(yè)主物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

實(shí)行現(xiàn)售的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)竣工驗(yàn)收前，按照市、縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

開發(fā)建設(shè)單位、買受人未按本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門不得辦理商品房預(yù)售合同備案及不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

第十條  開發(fā)建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)提示買受人物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)。

第十一條  維修資金管理機(jī)構(gòu)收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)使用湖南省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)（含電子票據(jù)），此收據(jù)是業(yè)主交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的合法憑據(jù)。

第十二條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金分戶賬余額不足首期應(yīng)當(dāng)交存金額30%的，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主續(xù)交，并向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人發(fā)出預(yù)警提示；已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)決定的續(xù)交方案及時(shí)續(xù)交；尚未成立業(yè)主大會(huì)的，由所在街道、社區(qū)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)交方案，并按方案確定的標(biāo)準(zhǔn)續(xù)交。

首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金未交納或未足額交納的業(yè)主，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主補(bǔ)交。

業(yè)主未按照本辦法規(guī)定及時(shí)足額交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催告并督促其交納；經(jīng)催告仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)、有直接利害關(guān)系的業(yè)主可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第十三條  市、縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定公開招標(biāo)辦法，通過(guò)公開招標(biāo)的方式，在當(dāng)?shù)剡x擇存款利率高、信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)的商業(yè)銀行作為物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，開立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

專戶管理銀行負(fù)責(zé)辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶設(shè)立、交存、結(jié)息、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、核算、對(duì)賬、查詢等基本業(yè)務(wù)事項(xiàng)，并提供協(xié)議約定的增值服務(wù)。

維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行簽訂專戶管理協(xié)議，就前款規(guī)定的基本業(yè)務(wù)事項(xiàng)及增值服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行約定。

第十四條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)總賬，以幢或單元為單位設(shè)分幢賬，按房屋戶室號(hào)設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按照房屋戶室號(hào)設(shè)分戶賬。本辦法實(shí)施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶室號(hào)的，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽谝晕飿I(yè)管理區(qū)域或者幢設(shè)立的賬戶名下。

第十五條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金所產(chǎn)生的增值收益納入分幢賬戶滾存使用。

第十六條  建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分取得的相關(guān)收益以及共有設(shè)施設(shè)備更新、改造報(bào)廢后回收的殘值，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入相應(yīng)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶滾存使用。

第十七條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶起每年計(jì)息一次，交存未滿一年的，按照同期國(guó)有商業(yè)銀行活期存款利率計(jì)息；交存一年以上的，按照同期一年期國(guó)有商業(yè)銀行定期存款利率計(jì)息，存儲(chǔ)利息自動(dòng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶滾存使用。每年6月30日為結(jié)息日。

第十八條  房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

第十九條  業(yè)主大會(huì)要求自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向維修資金管理機(jī)構(gòu)提交下列備案材料：

（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金自行管理申請(qǐng)表；

（二）業(yè)主大會(huì)同意自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的表決結(jié)果；

（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理方案；

（四）業(yè)主管理規(guī)約；

（五）參與財(cái)務(wù)管理的業(yè)主委員會(huì)成員或者聘用財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)會(huì)專業(yè)技能的證明材料；

（六）與維修資金管理相關(guān)的其他材料。

物業(yè)區(qū)劃發(fā)生變動(dòng)，或者業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人、名稱、聯(lián)系方式、地址等發(fā)生變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)持相關(guān)手續(xù)到維修資金管理機(jī)構(gòu)和專戶管理銀行辦理有關(guān)變更事項(xiàng)。

 

第三章  使 用

第二十條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二十一條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金涉及物業(yè)共有部分維修和更新、改造過(guò)程中所發(fā)生的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、咨詢、鑒定、招標(biāo)、公證等費(fèi)用可以從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶資金購(gòu)買物業(yè)共有部分的專項(xiàng)維修保險(xiǎn)。

第二十二條  房屋共有部分的維修、更新和改造費(fèi)用由業(yè)主共同決定費(fèi)用分?jǐn)偡绞?，業(yè)主未達(dá)成共同決定的按照下列原則分?jǐn)傎M(fèi)用：

（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的物業(yè)共有部分，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積的比例共同承擔(dān)；

（二）屬于單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的物業(yè)共有部分，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積的比例共同承擔(dān)；

（三）屬于一個(gè)單元內(nèi)業(yè)主共有的物業(yè)共有部分，由單元內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積的比例共同承擔(dān)；

（四）上述（一）至（三）款情況外的物業(yè)共有部分的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積的比例共同分?jǐn)偂?o:p>

（五）未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，分?jǐn)傎M(fèi)用由該業(yè)主直接支付。

（六）物業(yè)專項(xiàng)維修資金分戶賬金額不足支付所分?jǐn)傎M(fèi)用的，差額部分由該房屋業(yè)主承擔(dān)。

（七）物業(yè)共有部分維修、更新、改造，涉及開發(fā)建設(shè)單位尚未售出的物業(yè)，由開發(fā)建設(shè)單位按比例承擔(dān)維修和更新、改造費(fèi)用。

第二十三條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照下列程序辦理：

（一）制定資金使用方案

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主共同對(duì)擬維修和更新、改造的住宅共有部分進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鑒證，由申請(qǐng)人自行編制或委托編制維修資金使用方案。資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、維修程度、工期、公開選定的維修單位、費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偡秶兔骷?xì)、共用設(shè)施設(shè)備更新報(bào)廢殘值處置等內(nèi)容。資金使用方案在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置以及物業(yè)管理行政主管部門官方網(wǎng)站或維修資金微信公眾號(hào)進(jìn)行公示，充分征求業(yè)主意見，公示期不少于7日。公示期滿后，申請(qǐng)人方可向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。

維修和更新、改造項(xiàng)目的費(fèi)用預(yù)算低于5萬(wàn)元的，申請(qǐng)人可以以協(xié)商或公開競(jìng)爭(zhēng)方式擇優(yōu)選擇維修施工單位。維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算在5萬(wàn)元以上的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)采取公開競(jìng)爭(zhēng)方式的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的維修施工單位。

采取公開競(jìng)爭(zhēng)方式的，相關(guān)費(fèi)用可以計(jì)入維修和更新、改造成本。

（二）申請(qǐng)人提交申請(qǐng)并備案

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交預(yù)算報(bào)告、資金使用方案、維修單位選定情況、公示影像資料、征求意見情況的材料到維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理備案登記。維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委派2名以上工作人員對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，核實(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、分?jǐn)偡秶?、?xiàng)目質(zhì)保期情況，并在5個(gè)工作日內(nèi)完成備案登記。

申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)資料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。申請(qǐng)人隱瞞真實(shí)情況或提供虛假材料的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

（三）業(yè)主表決程序

資金使用方案在公示期間無(wú)異議或者異議不成立的，可以采用書面表決、電子表決等方式由有利害關(guān)系的業(yè)主共同決定。業(yè)主簽名表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日，并留存影像資料。

申請(qǐng)人可以聘請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)對(duì)表決程序進(jìn)行監(jiān)督，公證費(fèi)用可以計(jì)入維修和更新、改造成本。

（四）組織施工

1、使用方案經(jīng)業(yè)主表決通過(guò)并公示無(wú)異議后，申請(qǐng)人通知維修單位簽訂并按合同進(jìn)行施工。申請(qǐng)人負(fù)責(zé)施工過(guò)程中的監(jiān)督管理工作，并留存項(xiàng)目維修前、維修中、維修后三個(gè)階段的現(xiàn)場(chǎng)影像資料。

2、申請(qǐng)人可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，委托工程監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)施監(jiān)理，監(jiān)理費(fèi)用可以計(jì)入維修和更新、改造成本。

（五）組織驗(yàn)收

申請(qǐng)人組織維修施工單位以及分?jǐn)偡秶鷥?nèi)自愿參與驗(yàn)收的業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收并形成竣工驗(yàn)收表，聘請(qǐng)工程監(jiān)理的，監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)一同參與驗(yàn)收。

依據(jù)消防等安全管理部門下達(dá)的責(zé)令整改通知文書實(shí)施的消防設(shè)施應(yīng)急維修工程，由下達(dá)責(zé)令整改通知文書的機(jī)關(guān)出具復(fù)查意見書。

鼓勵(lì)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與物業(yè)維修工程檢測(cè)、鑒定、監(jiān)理、驗(yàn)收。對(duì)物業(yè)維修工程費(fèi)用5萬(wàn)元以上（含5萬(wàn)元）的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)維修工程進(jìn)行決算造價(jià)審核，申請(qǐng)人可以在維修資金管理機(jī)構(gòu)建立的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)備案庫(kù)中隨機(jī)選取并委托該專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行決算審價(jià)，并形成項(xiàng)目決算報(bào)告，決算金額不得超過(guò)預(yù)算金額。審核費(fèi)用可以計(jì)入維修和更新、改造成本。

申請(qǐng)人將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、分?jǐn)偯骷?xì)、業(yè)主意見表在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向分?jǐn)偡秶鷥?nèi)業(yè)主公示，公示期不少于7日，并留存影像資料。

（六）撥付資金

項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，公示期滿無(wú)異議或者異議不成立的，申請(qǐng)人持工程維修驗(yàn)收合格證明及正式稅務(wù)發(fā)票提交撥付申請(qǐng)，維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)公示情況進(jìn)行審核后，按維修合同和工程進(jìn)度進(jìn)行撥付。

第二十四條  發(fā)生下列危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進(jìn)行維修的緊急情況時(shí)，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

需要應(yīng)急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)提出應(yīng)急使用申請(qǐng)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即組織現(xiàn)場(chǎng)勘察；確需立即維修的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主（未成立業(yè)主委員會(huì)又未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)的由小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)）應(yīng)當(dāng)立即組織維修單位實(shí)施搶修。出現(xiàn)應(yīng)急維修情形且未有提出申請(qǐng)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織代修。應(yīng)急維修需要質(zhì)監(jiān)、消防、電力、通訊、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門進(jìn)行認(rèn)定的，要盡快出具認(rèn)定意見；能夠現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定的，要現(xiàn)場(chǎng)出具認(rèn)定意見。工程完工后報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案，公示屆滿無(wú)異議后，維修費(fèi)用從受益業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支：

（一）屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞，影響使用的；

（二）樓體單側(cè)外墻飾面脫落，圍護(hù)欄斷裂、管道脫落等危及人身安全、公共安全的；

（三）發(fā)生供水管道嚴(yán)重漏水、水泵泵體漏水、泵電機(jī)燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

（四）電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的，定期檢驗(yàn)時(shí)被責(zé)令停梯整改的，或者嚴(yán)重影響業(yè)主正常出行且隱患狀況可直觀認(rèn)定的；

（五）消防系統(tǒng)、電力系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或緊急情況，經(jīng)相關(guān)資質(zhì)單位檢測(cè)、鑒定要求整改的；

（六）其他嚴(yán)重影響房屋使用和安全的緊急情況。

工程竣工后，按照本辦法第二十三條第（五）（六）款規(guī)定組織驗(yàn)收，撥付資金。

第二十五條  分幢賬戶資金經(jīng)分?jǐn)偡秶鷥?nèi)業(yè)主共同決定后可以購(gòu)買屋面、外墻、消防及運(yùn)行時(shí)長(zhǎng)超過(guò)質(zhì)保期的電梯等物業(yè)共有部分的專項(xiàng)維修保險(xiǎn)。

購(gòu)買專項(xiàng)維修保險(xiǎn)的具體實(shí)施細(xì)則由市、縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同同級(jí)市場(chǎng)監(jiān)督管理等部門按照有關(guān)規(guī)定另行制定。

第二十六條  下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部分維修、更新和改造費(fèi)用。

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

（三）應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共有部分所需的修復(fù)費(fèi)用。

（四）根據(jù)法律規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共有部分的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第二十七條  維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照公平、公正、公開原則，選聘一批具有相應(yīng)資質(zhì)、有固定辦公場(chǎng)所的維修企業(yè)和工程造價(jià)咨詢、監(jiān)理、鑒定、驗(yàn)收等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，分類建立維修施工企業(yè)庫(kù)和第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)備選名錄。施工企業(yè)庫(kù)和第三方咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄由維修資金管理機(jī)構(gòu)管理定期公布，并結(jié)合申請(qǐng)人和業(yè)主的意見對(duì)入庫(kù)單位開展動(dòng)態(tài)考評(píng)，建立準(zhǔn)入和退出機(jī)制，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。

第二十八條  用于支付維修及更新、改造的工程費(fèi)用，維修資金管理機(jī)構(gòu)通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式支付到合同中確定的維修單位對(duì)公賬戶。

第二十九條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等。

（二）業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

（五）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)市、縣市區(qū)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。

（六）業(yè)主委員會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知。

（七）專戶管理銀行將所需物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

 

第四章  監(jiān) 督

第三十條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立公示和查詢制度：

（一）每年7月對(duì)物業(yè)小區(qū)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額進(jìn)行公布；

（二）接受業(yè)主對(duì)公共賬戶和業(yè)主分戶賬戶中物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢；

（三）應(yīng)物業(yè)小區(qū)業(yè)主提交書面申請(qǐng)可公示有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。

第三十一條  業(yè)主對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用有異議的，可以向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核申請(qǐng)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)予以復(fù)核并向異議人書面回復(fù)。

第三十二條  房屋滅失的，業(yè)主交納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金結(jié)余部分返還相應(yīng)業(yè)主。

第三十三條  對(duì)于違反本辦法相關(guān)規(guī)定的單位和個(gè)人，由相關(guān)主管部門責(zé)令改正，并依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章進(jìn)行處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。　　  

 

第五章  附 則

第三十四條  本辦法所稱共有部分，是指業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，一般包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（含基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面、共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等。

第三十五條  本辦法所稱增值收益，是指維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金通過(guò)規(guī)模存款、組合存款等方式所產(chǎn)生的孳息與按照本辦法第十七條規(guī)定計(jì)息滾存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款利息之間的差額部分。

第三十六條  本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十七條  本辦法所稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的申請(qǐng)人為業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)。但有下列情形之一的，相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會(huì)可以是申請(qǐng)人：

（一）未成立業(yè)主委員會(huì)的；

（二）業(yè)主委員會(huì)未履行或不能正常履行職責(zé)的；

申請(qǐng)人可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金等相關(guān)事項(xiàng)。

第三十八條  本辦法實(shí)施期間，與國(guó)家、省新出臺(tái)的法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定不一致的，按新規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條  本辦法自公布之日起施行，有效期五年。